Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Verwertung Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Das Insolvenzverfahren ist eröffnet, und der Insolvenzverwalter steht vor einer Immobilie, die mit einer oder mehreren Grundschulden belastet ist. Die Frage, ob diese Immobilie freihändig verkauft oder zwangsversteigert wird, hängt nicht allein von ihm ab – sie hängt von den Grundpfandgläubigern ab, deren Absonderungsrecht das Gesetz ausdrücklich schützt.
Wer gerade als Verwalter, Schuldner oder Gläubiger in dieser Lage steckt, braucht keine Einführung in das Insolvenzrecht. Was zählt: Welche Hebel gibt es, und wer kann sie betätigen, bevor das Zwangsversteigerungsverfahren eine Eigendynamik entwickelt, die schwer zu stoppen ist?
§ 165 InsO gibt dem Insolvenzverwalter das Recht, Gegenstände, die Absonderungsrechten unterliegen, selbst zu verwerten – also auch Immobilien mit Grundpfandrechten freihändig zu verkaufen. Das klingt weitreichend, ist es aber nur bedingt.
Das Recht zur Verwertung nach § 165 InsO bezieht sich auf die Verwertung im Interesse der Masse. Der Verwalter darf den freihändigen Verkauf durchführen, hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Grundpfandgläubiger seinen Rang oder seine Stellung aufgibt. Der Erlös aus dem freihändigen Verkauf fließt – nach Abzug der Kostenbeiträge nach §§ 170, 171 InsO – an den Absonderungsberechtigten, soweit sein gesicherter Anspruch reicht.
Entscheidend ist daher: § 165 InsO gibt dem Verwalter die Befugnis, nicht aber die Macht. Wenn der Grundpfandgläubiger seinerseits ein Zwangsversteigerungsverfahren betreibt und der Verwalter keinen Schutzantrag nach § 30a ZVG stellt oder keine Einigung erzielt, läuft das Verfahren.
Stand: § 165 InsO in der Fassung des Insolvenzgesetzes. § 165 InsO bei gesetze-im-internet.de
§ 170 Abs. 1 InsO legt fest, dass aus dem Verwertungserlös zunächst die Feststellungskosten der Insolvenzmasse zu entnehmen sind – pauschal 4 Prozent des Bruttoerlöses. § 171 Abs. 1 InsO sieht zusätzlich einen Verwertungskostenbeitrag von pauschal 4 Prozent vor, wenn der Insolvenzverwalter die Verwertung selbst durchgeführt hat.
Diese Kostenbeiträge sind gesetzlich festgelegt und lassen sich nicht wegbedingen. Was sich daraus ergibt:
Das ist der sachliche Kern der Verhandlung: Beide Seiten profitieren, wenn der freihändige Verkauf zu einem marktgerechten Preis gelingt. Der Gläubiger muss nur bereit sein, dem Verfahren die Zeit zu geben, die es braucht.
Stand: §§ 170, 171 InsO in der Fassung des Insolvenzgesetzes. § 170 InsO bei gesetze-im-internet.de
Vor dem Verkauf liegt oft ein Problem, das seltener diskutiert wird: die kalte Zwangsverwaltung. Ein Grundpfandgläubiger, der nicht sofort verwerten will oder kann, kann nach § 148 ZVG die Zwangsverwaltung beantragen. Das Vollstreckungsgericht bestellt dann einen Zwangsverwalter, der die laufenden Erträge der Immobilie – Mieteinnahmen, Pachteinnahmen – einzieht und an den betreibenden Gläubiger auskehrt.
Die Insolvenzmasse geht dabei leer aus: Die laufenden Erträge, die dem Schuldner oder der Masse sonst zugekommen wären, fließen direkt an den Absonderungsberechtigten. Der Insolvenzverwalter verliert die wirtschaftliche Kontrolle über die Immobilie, ohne dass sie verkauft wird.
Wenn eine Immobilie signifikante Mieteinnahmen erzielt und der freihändige Verkauf sich verzögert, kann ein Grundpfandgläubiger die Zwangsverwaltung als Druckmittel einsetzen – oder auch als echte Alternative zur Zwangsversteigerung, wenn der Markt gerade schwach ist. Er zieht dann die laufenden Erträge und wartet auf bessere Verwertungsbedingungen.
Für den Insolvenzverwalter und die übrigen Gläubiger ist das ein strategisch ungünstiges Szenario. Das Insolvenzgericht kann auf Antrag des Verwalters unter bestimmten Voraussetzungen eine einstweilige Einstellung oder Beschränkung anordnen – aber das ist kein Automatismus, und die Hürden sind hoch. Die beste Antwort auf die kalte Zwangsverwaltung ist Tempo: Je kürzer der Zeitraum bis zum freihändigen Verkauf, desto weniger Erträge fließen ab.
Wenn der Grundpfandgläubiger die Zwangsversteigerung bereits beantragt hat oder kurz davor steht, ist der Schutzantrag nach § 30a ZVG das effektivste Instrument, um Zeit für einen freihändigen Verkauf zu schaffen.
§ 30a Abs. 1 ZVG erlaubt es dem Schuldner – im Insolvenzverfahren in der Regel dem Insolvenzverwalter in Abstimmung mit dem Schuldner –, beim Vollstreckungsgericht zu beantragen, das Zwangsversteigerungsverfahren für bis zu sechs Monate auszusetzen. Das Gericht gibt dem Antrag statt, wenn begründete Aussicht besteht, dass durch eine anderweitige Verwertung eine angemessene Befriedigung aller Beteiligten erreicht werden kann.
Ein Schutzantrag ohne substanziellen Inhalt wird selten gewährt. Das Vollstreckungsgericht erwartet konkrete Anhaltspunkte: ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert, den Nachweis, dass der Insolvenzverwalter aktiv einen Käufer sucht, und idealerweise bereits einen Kaufinteressenten oder ein konkretes Angebot. Ein Antrag, der nur Zeit kaufen soll, ohne dass ein freihändiger Verkauf realistisch bevorsteht, hat schlechte Karten.
Die sechs Monate können verlängert werden, aber nicht unbegrenzt. Das Vollstreckungsgericht prüft, ob der Fortschritt dem entspricht, was der Antrag versprochen hat. In der Praxis heißt das: Wer den Schutzantrag stellt, muss den Verkaufsprozess sofort und aktiv vorantreiben.
Stand: § 30a ZVG in der Fassung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. § 30a ZVG bei gesetze-im-internet.de
Es gibt Lagen, in denen die Zwangsversteigerung nicht das schlechtere Ergebnis produziert – oder zumindest das erreichbar bessere nicht erreichbar ist. Das verdient eine ehrliche Betrachtung, auch wenn der freihändige Verkauf fast immer das Ziel sein sollte.
Auch in diesen Fällen bleibt die Zwangsversteigerung ein Verfahren, das reale Kosten erzeugt: Gerichtsgebühren, Sachverständigenkosten, Verwaltungsaufwand. Diese Kosten sind Abzüge vom Verwertungserlös, bevor der erste Gläubiger bedient wird.
Ein freihändiger Verkauf mit Zustimmung der Grundpfandgläubiger ist kein Selbstläufer. Er setzt eine klare Reihenfolge voraus, und wer diese Reihenfolge nicht einhält, verschenkt Verhandlungsposition.
Vor jedem Gespräch mit dem Grundpfandgläubiger steht die Frage: Wie hoch ist der gesicherte Anspruch tatsächlich – Nominalwert der Grundschuld, aktueller Valutenstand, aufgelaufene Zinsen, Nebenkosten? Diese Zahl entscheidet, ob ein freihändiger Verkauf in der Lage ist, den Gläubiger vollständig zu befriedigen. Wenn nicht, müssen Gläubiger und Verwalter einen Abschlag verhandeln – und der ist leichter zu erzielen, wenn das Alternativszenario konkret auf dem Tisch liegt.
Ohne ein Wertgutachten gibt es keine Verhandlungsgrundlage. Das Gutachten muss nach den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) erstellt sein, damit es vor Gericht standhält und der Grundpfandgläubiger es nicht einfach wegdiskutieren kann. Der Wert des Gutachtens liegt nicht in der Zahl, sondern in der Methode: Eine nachvollziehbar hergeleitete Zahl ist eine Verhandlungsposition. Eine bloß behauptete Zahl ist keine.
Der Grundpfandgläubiger hat ein berechtigtes Interesse: Er will seinen Anspruch möglichst vollständig bedient sehen. Das ist das gemeinsame Interesse – nicht das gegenteilige. Das Gespräch sollte daher mit dem Vergleich beginnen: Was bringt ein freihändiger Verkauf zum Gutachterwert, was bringt eine Zwangsversteigerung unter realistischen Bedingungen? Dieser Vergleich, konkret und belegt, ist das stärkste Argument für die Zustimmung.
In größeren Verfahren gibt es einen Gläubigerausschuss nach §§ 67 ff. InsO, der den Insolvenzverwalter bei der Verwertung überwacht. Der Verwalter braucht für wesentliche Verwertungsmaßnahmen – insbesondere für den freihändigen Verkauf einer Immobilie unter bestimmten Bedingungen – die Zustimmung des Gläubigerausschusses oder, wenn keiner bestellt ist, des Insolvenzgerichts (§ 160 InsO). Diese Zustimmung ist kein Formalakt: Sie setzt voraus, dass der Verwalter die Entscheidungsgrundlage transparent gemacht hat.
Der freihändige Verkauf muss lastenfreistellend abgewickelt werden: Die Grundschulden werden im Zuge des Verkaufs gelöscht. Das erfordert die Löschungsbewilligung der Grundpfandgläubiger, die erst erteilt wird, wenn ihre Forderung aus dem Kaufpreis befriedigt ist. Das Zug-um-Zug-Prinzip ist hier nicht verhandelbar – und der Notar muss die Abwicklung so strukturieren, dass der Käufer sicher ist, eine lastenfreie Immobilie zu erhalten.
In der Praxis gibt es einige Punkte, an denen freihändige Verkäufe in Insolvenzsituationen scheitern oder sich unnötig verzögern:
Der freihändige Verkauf ist fast immer das bessere Ergebnis – für die Masse, für die Gläubiger und, wenn ein Übererlös zu erwarten ist, für den Schuldner. Aber er ist kein Selbstläufer, und die Instrumente, die ihn gegen einen blockierenden Grundpfandgläubiger durchsetzbar machen, haben Fristen und Voraussetzungen, die nicht nachgeholt werden können, wenn sie einmal verpasst sind.
Was zuerst zählt, ist eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts und des lokalen Marktes. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um eine erste Einschätzung anzufragen. immozeit arbeitet in Baden-Württemberg direkt und außerhalb über Partner vor Ort.
Hinweis: Dieser Artikel dient der rechtlichen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Gestaltung konkreter Verfahrensschritte wenden Sie sich an einen im Insolvenzrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit